Ohne Unterschrift unter dem Bauantrag geht kein genehmigungspflichtiger Umbau. Und im Bestand ist die Bestandsaufnahme selbst schon eine Leistung.
- Vollbeauftragung
- 10–15 % der Bausumme
- Umbauzuschlag
- 20 % ab Honorarzone III
- Leistungsphasen
- 1 bis 9
- Stand
- 09/2026
Was Planerinnen und Planer übernehmen
- Bestandsaufnahme und Aufmaß – im Altbau gibt es selten verwertbare Pläne
- Entwurf und Grundrissplanung, auch bei Zusammenlegung oder Teilung von Wohnungen
- Genehmigungsplanung und Bauantrag, wo die Bauvorlageberechtigung nötig ist
- Abstimmung mit der Denkmalbehörde vor Baubeginn
- Ausschreibung und Vergabe: Leistungsverzeichnis, Angebotsvergleich, Vertragsgestaltung
- Objektüberwachung auf der Baustelle und Abnahme der Gewerke
- Koordination der Fachplanung für Statik, Haustechnik und Brandschutz
Wann Sie eine planende Person brauchen
Nicht für eine neue Heizung und nicht für ein Bad. Aber immer dann, wenn in die Substanz eingegriffen wird oder die Nutzung sich ändert: Grundrisse ändern, tragende Wände öffnen, das Dachgeschoss ausbauen, aufstocken, anbauen, eine Wohnung teilen. In all diesen Fällen ist ein Bauantrag nötig, und den darf nur unterschreiben, wer nach der Landesbauordnung bauvorlageberechtigt ist – in der Regel eingetragene Architektinnen und Architekten oder bauvorlageberechtigte Ingenieure.
Die Berufsbezeichnung „Architekt“ ist übrigens geschützt: Führen darf sie nur, wer in der Architektenkammer seines Landes eingetragen ist. Wir prüfen diesen Eintrag, bevor wir jemanden für Anfragen freischalten – ebenso die Bauvorlageberechtigung und, wo es um Fördermittel geht, den Eintrag in der Energieeffizienz-Expertenliste.
Der Umbauzuschlag, den viele übersehen
Die Honorarordnung kennt für Umbauten und Modernisierungen einen Zuschlag: Bei durchschnittlichem Schwierigkeitsgrad gilt ab Honorarzone III ein Aufschlag von 20 Prozent, sofern nichts anderes vereinbart ist – vereinbaren lässt sich deutlich mehr. Das ist kein Aufschlag aus Willkür: Im Bestand ist jede Maßannahme unsicher, bis eine Wand offen ist. Wer den Zuschlag wegverhandelt, bekommt am Ende meist Nachträge statt Planungssicherheit.
Was den Preis bestimmt
Seit 2021 sind die Mindest- und Höchstsätze der Honorarordnung nur noch Orientierungswerte; Honorare sind frei verhandelbar. Die Systematik hat sich aber gehalten, und sie ist nützlich, weil sie eine Teilbeauftragung sauber abbildbar macht.
| Leistungsphase | Anteil am Honorar | Wofür |
|---|---|---|
| 1 Grundlagenermittlung | 2 % | Aufgabenstellung klären |
| 2 Vorplanung | 7 % | Erste Konzepte, Machbarkeit |
| 3 Entwurfsplanung | 15 % | Der Entwurf, mit dem gebaut wird |
| 4 Genehmigungsplanung | 3 % | Bauantrag |
| 5 Ausführungsplanung | 25 % | Werkpläne für die Betriebe |
| 6 Vorbereitung der Vergabe | 10 % | Leistungsverzeichnis |
| 7 Mitwirkung bei der Vergabe | 4 % | Angebote prüfen und vergleichen |
| 8 Objektüberwachung | 32 % | Bauleitung, Abnahme, Mängel |
| 9 Objektbetreuung | 2 % | Gewährleistung begleiten |
Der größte Posten ist die Bauleitung mit fast einem Drittel. Genau dort wird im Bestand am häufigsten gespart – und genau dort entstehen die Kosten, die man später nicht mehr korrigieren kann. Wer nur eine Leistungsphase beauftragen will, nimmt am besten Phase 3 oder 4: den Entwurf, mit dem sich rechnen lässt, und den Bauantrag.
Häufige Fragen
Muss es eine Architektin sein, oder reicht ein Bauingenieur?
Für den Bauantrag zählt allein die Bauvorlageberechtigung nach der Landesbauordnung. Die haben eingetragene Architektinnen und Architekten, und je nach Land auch Bauingenieure mit entsprechendem Eintrag. Für den Entwurf entscheidet die Eignung, nicht der Titel – bei Denkmal und Fachwerk aber deutlich die Erfahrung im Bestand.
Kann ich nur die Genehmigungsplanung beauftragen?
Ja, Teilbeauftragung ist üblich und rechtlich unproblematisch. Beachten Sie nur: Wer Phase 4 macht, aber nicht Phase 5, liefert keine Werkpläne – die Betriebe bauen dann nach eigenem Verständnis, und Schnittstellen zwischen zwei Gewerken fällt niemand auf, bevor sie kollidieren.
Lohnt sich Bauleitung bei einer kleinen Sanierung?
Bei einem einzelnen Gewerk selten. Sobald drei oder mehr Betriebe nacheinander im Haus sind, fast immer – die Reihenfolge, die Übergaben und die Abnahmen sind der Punkt, an dem Laien Geld verlieren. Alternativ deckt eine Baubegleitung den energetischen Teil ab und ist zur Hälfte bezuschusst.
Wie finde ich jemanden mit Altbauerfahrung?
Fragen Sie nach drei Referenzen mit vergleichbarer Baualtersklasse und danach, wie dort die Bestandsaufnahme gelaufen ist. Wer im Altbau arbeitet, hat zu dieser Frage etwas zu erzählen. In unserer Anfrage fragen wir die Baualtersklasse deshalb vor allem anderen ab.
Angebotsservice
Drei Angebote von Betrieben, die Bestandsgebäude kennen
Wir fragen nach Baujahr, Bauteil und Zustand — nicht nur nach der Postleitzahl. Das ist der Unterschied zwischen einem Kontakt und einem verwertbaren Angebot.