Wie lange ein Haus wirtschaftlich nutzbar ist, entscheidet über den Verkehrswert – und über die Höhe der jährlichen Abschreibung. Jede größere Modernisierung verschiebt diesen Wert nach oben.
- Gesamtnutzungsdauer
- 80 Jahre (Modellansatz Wohngebäude)
- Regel-AfA im Bestand
- 2 % pro Jahr
- Modernisierungspunkte
- maximal 20
- Stand
- 09/2026
Was die Restnutzungsdauer beschreibt
Die Restnutzungsdauer ist der Zeitraum, in dem ein Gebäude bei ordnungsgemäßer Unterhaltung noch wirtschaftlich genutzt werden kann. Sie ist keine Schranke für die Standfestigkeit – ein Gründerzeithaus steht auch nach 140 Jahren noch. Gemeint ist der Zeitraum, in dem sich die Nutzung noch rechnet.
Gerechnet wird gegen die Gesamtnutzungsdauer. Für Wohngebäude setzt die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021) 80 Jahre an, für Büro- und Gewerbebauten deutlich weniger. Ein 1962 gebautes Haus hätte danach rechnerisch noch rund 16 Jahre vor sich. Genau hier greift der zweite Teil des Modells: Modernisierungen setzen das Baujahr rechnerisch nach vorn.
Warum das steuerlich Geld wert ist
Wer eine Immobilie vermietet, setzt den Gebäudeanteil des Kaufpreises über die Nutzungsdauer als Absetzung für Abnutzung (AfA) ab. Die pauschalen Sätze stehen in § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 EStG:
| Fertigstellung des Gebäudes | AfA-Satz | Entspricht |
|---|---|---|
| vor dem 01.01.1925 | 2,5 % pro Jahr | 40 Jahre |
| 1925 bis 2022 | 2,0 % pro Jahr | 50 Jahre |
| ab dem 01.01.2023 | 3,0 % pro Jahr | 33 Jahre |
Satz 2 derselben Vorschrift lässt eine Ausnahme zu: Ist die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer als der Pauschalwert, darf danach abgeschrieben werden. Bei einem sanierungsbedürftigen Nachkriegsbau ist das häufig der Fall. Statt 50 Jahre gelten dann vielleicht 25 – der jährliche Abschreibungsbetrag verdoppelt sich.
Die zusätzlichen 6.000 € mindern das zu versteuernde Einkommen. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 % sind das rund 2.500 € weniger Steuer pro Jahr – gerechnet ohne Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer.
Wie Modernisierungen die Restnutzungsdauer verlängern
Anlage 2 der ImmoWertV enthält dafür ein Punktemodell. Acht Modernisierungselemente werden bewertet, zusammen ergeben sie höchstens 20 Punkte. Je höher die Punktzahl, desto jünger wird das Gebäude rechnerisch eingestuft.
| Modernisierungselement | Punkte | Gewerk bei uns |
|---|---|---|
| Dacherneuerung inklusive Verbesserung der Wärmedämmung | 4 | Dachsanierung |
| Wärmedämmung der Außenwände | 4 | Fassade und Dämmung |
| Modernisierung der Fenster und Außentüren | 2 | Fenster und Türen |
| Modernisierung der Leitungssysteme | 2 | Elektroinstallation |
| Modernisierung der Heizungsanlage | 2 | Heizung |
| Modernisierung der Bäder | 2 | Badsanierung |
| Modernisierung des Innenausbaus, etwa Decken und Fußböden | 2 | Fußboden und Estrich |
| Wesentliche Verbesserung der Grundrissgestaltung | 2 | Trockenbau |
| Punktesumme | Einstufung |
|---|---|
| 0 bis 1 | nicht modernisiert |
| über 1 bis 5 | kleine Modernisierungen im Rahmen der Instandhaltung |
| über 5 bis 10 | mittlerer Modernisierungsgrad |
| über 10 bis 15 | überwiegend modernisiert |
| über 15 bis 20 | umfassend modernisiert |
Praktisch heißt das: Dach und Fassade zusammen bringen bereits 8 der 20 Punkte. Wer beides angeht, hebt ein Haus aus „nicht modernisiert“ in den mittleren Bereich – und das schlägt im Wertgutachten unmittelbar auf die Restnutzungsdauer durch. Welche Reihenfolge dabei bautechnisch sinnvoll ist, steht bei den Baualtersklassen.
Ein Haus durchgerechnet
Ein Einfamilienhaus von 1968, seit dem Kauf schrittweise modernisiert. Die Gesamtnutzungsdauer im Modell beträgt 80 Jahre, das Gebäude ist 58 Jahre alt – rein rechnerisch blieben also 22 Jahre. So wird der Modernisierungsgrad ermittelt:
| Maßnahme | Jahr | Punkte |
|---|---|---|
| Dach neu eingedeckt, mit Aufsparrendämmung | 2015 | 4 |
| Fenster und Haustür erneuert | 2018 | 2 |
| Heizung getauscht | 2021 | 2 |
| Bad vollständig saniert | 2019 | 2 |
| Außenwände gedämmt | – | 0 |
| Leitungen erneuert | – | 0 |
| Innenausbau, Decken und Böden | – | 0 |
| Grundriss wesentlich verbessert | – | 0 |
| Summe | 10 von 20 |
Interessant ist, was fehlt. Die Außenwanddämmung allein brächte weitere vier Punkte – genauso viel wie das gesamte Dach. Mit ihr stünde das Haus bei 14 Punkten und damit im Bereich „überwiegend modernisiert“. Das ist der Grund, warum Fassade und Dach in diesem Modell so schwer wiegen: Sie sind die beiden Bauteile, die den Energieverbrauch und die Lebensdauer der Substanz am stärksten bestimmen.
Was das in der Verhandlung wert ist
Beim Kauf eines unsanierten Hauses ist die kurze Restnutzungsdauer Ihr Argument für einen Abschlag – und später, wenn Sie vermieten, Ihr Argument für eine höhere Abschreibung. Beim Verkauf eines modernisierten Hauses ist es umgekehrt: Dann belegen Rechnungen und Fotos der einzelnen Maßnahmen, dass das Gebäude jünger ist, als das Baujahr vermuten lässt. Heben Sie deshalb jede Handwerkerrechnung auf, mit Datum und Leistungsbeschreibung.
Was das Finanzamt als Nachweis akzeptiert
Der Bundesfinanzhof hat 2021 entschieden, dass sich Eigentümer jeder Darlegungsmethode bedienen dürfen, die im Einzelfall geeignet erscheint (Urteil vom 28.07.2021, IX R 25/19). Die Finanzverwaltung hat die Hürde danach mit dem BMF-Schreiben vom 22.02.2023 wieder angehoben. Verlangt wird seither in der Regel ein Gutachten von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für Grundstücksbewertung oder von einem nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen. Die bloße Anwendung des ImmoWertV-Modells – ohne Besichtigung des Objekts – reicht der Verwaltung nicht.
Wann sich der Aufwand rechnet
Ein belastbares Gutachten kostet je nach Objekt und Region etwa 800 bis 2.500 €. Es lohnt sich, wenn der Gebäudeanteil hoch, das Haus alt und unsaniert und die Immobilie vermietet ist – dann steht dem einmaligen Honorar über Jahre ein Vielfaches an Steuerersparnis gegenüber. Bei einer selbst genutzten Immobilie bringt es steuerlich nichts, weil dort gar keine AfA anfällt.
Häufige Fragen
Verlängert eine Sanierung die Abschreibungsdauer – also das Gegenteil?
Für die Wertermittlung ja, für die AfA nicht automatisch. Die Sanierungskosten selbst werden entweder sofort als Erhaltungsaufwand abgezogen oder als anschaffungsnaher Herstellungsaufwand dem Gebäudewert zugeschlagen und mitabgeschrieben. Die Grenze liegt bei 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf.
Gilt das auch für denkmalgeschützte Häuser?
Dort gibt es zusätzlich die erhöhten Absätze nach §§ 7h und 7i EStG für die Sanierungskosten selbst. Das ist ein eigener, deutlich günstigerer Weg und sollte vor Baubeginn mit der Denkmalbehörde abgestimmt werden.
Brauche ich das Gutachten vor dem Kauf?
Nicht zwingend, aber es hilft doppelt: als Argument in der Preisverhandlung und später gegenüber dem Finanzamt. Wer ohnehin einen Sachverständigen für die Kaufprüfung beauftragt, sollte die Restnutzungsdauer gleich mit beauftragen.
Dieser Text gibt den Stand von 09/2026 wieder und ist keine Steuerberatung im Sinne des Steuerberatungsgesetzes. Ob und in welcher Höhe sich eine kürzere Nutzungsdauer im Einzelfall ansetzen lässt, klären Sie mit Ihrer Steuerberaterin oder Ihrem Steuerberater.
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