Eine Außendämmung ist im Altbau fast immer die wirksamste Maßnahme an der Wand – aber nicht jede Fassade verträgt sie. Entscheidend sind die Art der Fassade, eine trockene Wand und die Anschlüsse an Fenster, Dach und Sockel. Der Planer auf dieser Seite rechnet Ihr Haus mit Aufmaß und Leistungsverzeichnis durch.
- Kosten mit Gerüst
- 150–250 € je m²
- Pflicht nach GEG
- U ≤ 0,24 bei neuem Putz
- Förderung
- 15 %, U ≤ 0,20
- Stand
- 09/2026
Die kurze Antwort
Sinnvoll ist eine Fassadendämmung, wenn drei Dinge zusammenkommen:
| Voraussetzung | Warum |
|---|---|
| Die Fassade darf und verträgt es | Stuck, Sichtfachwerk, Klinker und Denkmalschutz schließen eine Außendämmung oft aus – dann bleibt die Innendämmung |
| Die Wand ist trocken | Feuchte im Sockel oder Schlagregen hinter der Dämmung einzuschließen, ist der teuerste Fehler |
| Fenster, Dach und Sockel sind mitgeplant | Die Dämmung macht die Wand 15 bis 20 cm dicker – Fensterbänke, Laibungen und Dachüberstand müssen mitwachsen |
Der richtige Zeitpunkt ist, wenn ohnehin ein Gerüst steht oder der Putz erneuert werden muss. Und die Entscheidung gehört vor den Fenstertausch: Wer zuerst neue Fenster setzt, hat sie nach der Dämmung in der falschen Ebene – siehe Laibung.
Welche Dämmung verträgt Ihre Fassade?
Im Altbau ist die Frage nicht, welcher Dämmstoff am besten dämmt, sondern was die vorhandene Wand zulässt:
| Fassade | Typisch | Geeignet | Worauf achten |
|---|---|---|---|
| Glatter Putz auf Vollziegel | Gründerzeit-Hofseiten, Zwischenkriegszeit | WDVS mit Mineralwolle oder Holzfaser, vorgehängte Fassade | Feuchte im Sockel vorher klären; diffusionsoffene Systeme bevorzugen |
| Putz auf Hohlblock, Bims oder Schlackestein | 1950er-Jahre | jedes WDVS, vorgehängte Fassade | Dübel auf den Untergrund abstimmen – Auszugsversuche vor Ort |
| Gegliederte Stuckfassade | Gründerzeit, Straßenseite | keine Außendämmung | Innendämmung; oft Denkmalschutz oder Erhaltungssatzung |
| Einschaliges Klinker– oder Ziegelsichtmauerwerk | 1920er- bis 1950er-Jahre | WDVS mit Klinkerriemchen, sonst Innendämmung | Erscheinungsbild ändert sich; Fugen und Schlagregen prüfen |
| Zweischaliges Mauerwerk mit Luftschicht | 1950er- bis 1970er-Jahre, Norddeutschland | Kerndämmung | die günstigste Lösung, aber nur bei geeigneter Luftschicht |
| Sichtbares Fachwerk | alle Epochen | keine Außendämmung | Innendämmung mit Holzfaser und Lehmputz |
| Verputztes oder verkleidetes Fachwerk | alle Epochen | Holzfaser-WDVS oder vorgehängte Fassade | nur diffusionsoffen und mit Fachplanung |
| Naturstein, Sandstein, Bruchstein | vor 1900, Sockel und Nebengebäude | meist Innendämmung | Salze und Feuchte – siehe Salzausblühungen |
| Bekleidung aus Faserzement oder Kunstschiefer | 1960er- bis 1980er-Jahre | neue vorgehängte Fassade oder WDVS | Platten vor 1993 auf Asbest prüfen; Rückbau nur durch Fachbetriebe |
| Waschbeton- und Betonfertigteile | 1960er- und 1970er-Jahre | WDVS, vorgehängte Fassade | dauerelastische Fugen auf PCB prüfen |
Die Systeme im Vergleich
| System | Dämmstärke für GEG / Förderung | Kosten mit Gerüst und Anschlüssen | Brandverhalten | Stärken und Schwächen |
|---|---|---|---|---|
| WDVS mit Polystyrol (EPS) | etwa 12 / 15 cm | 150–250 € je m² | brennbar, Brandriegel nötig | günstig und bewährt; Algen auf Nordseiten, schwer zu recyceln |
| WDVS mit Mineralwolle | etwa 12 / 15 cm | 180–280 € je m² | nicht brennbar | guter Brand- und Schallschutz; schwerer und teurer |
| WDVS mit Holzfaser | etwa 14 / 17 cm | 200–300 € je m² | normal entflammbar | diffusionsoffen, guter Hitzeschutz; dicker und teurer |
| Vorgehängte hinterlüftete Fassade | etwa 12 / 15 cm | 280–450 € je m² | je nach Bekleidung | langlebig, frei gestaltbar, trocknet gut; die teuerste Lösung |
| Kerndämmung | Hohlraum vollständig füllen | 15–35 € je m² | je nach Granulat | sehr günstig und ohne Gerüst; nur bei zweischaligem Mauerwerk |
| Innendämmung | meist geringer, mit Nachweis | 110–180 € je m² plus Innenarbeiten | je nach Material | erhält die Fassade; Wärmebrücken und Feuchte brauchen Planung |
Was Ihre Fassade kostet – mit Aufmaß und Leistungsverzeichnis
Quadratmeterpreise im Internet sagen wenig, weil sie meist nur die Dämmung selbst meinen. Ein Angebot besteht aus zehn und mehr Positionen: Gerüst, Untergrund, Laibungen, Fensterbänke, Sockel, Brandriegel, Anbauteile. Der Planer ermittelt aus den Maßen Ihres Hauses die Mengen, setzt Marktpreise ein und erstellt ein Leistungsverzeichnis, mit dem Sie Angebote nebeneinanderlegen können.
Warum im Angebot mehr Fläche steht, als Ihre Wand hat
Fassadenarbeiten werden in der Regel nach VOB abgerechnet, Wärmedämmverbundsysteme nach DIN 18345. Öffnungen bis 2,5 m² werden dabei übermessen – ein normales Fenster zählt zur Fläche, als wäre es Wand. Die Laibungen werden trotzdem zusätzlich nach laufenden Metern berechnet. Das ist kein Trick, sondern eine Rechenregel, weil der Aufwand an den Fenstern höher ist als in der Fläche. Wichtig ist nur, dass Sie Angebote mit derselben Regel vergleichen.
| Annahme im Planer | Wert |
|---|---|
| Fenstergrößen | klein 0,9 × 1,2 m, mittel 1,2 × 1,4 m, groß 1,5 × 1,8 m; Haustür 1,1 × 2,2 m, Terrassentür 1,8 × 2,2 m |
| Gerüstfläche | Wandlänge plus 1 m je Hausecke, Höhe bis 1 m über der Traufe |
| Brandriegel bei Polystyrol | umlaufend am Sockel, oberhalb des Erdgeschosses, ab vier Geschossen zusätzlich weiter oben und am oberen Abschluss |
| Preise | Marktspannen 09/2026 ohne regionale Unterschiede; Reserve von 10 bis 15 % für den Bestand separat |
| Förderung | 15 % Zuschuss auf höchstens 30.000 € je Wohneinheit und Jahr; mit Sanierungsfahrplan bis 60.000 € und 5 % zusätzlich auf den Teil über 30.000 € |
Aus unserem eigenen Altbau: eine Fassadendämmung von 2009
Altbau-Ausbau.de ist aus einem eigenen Umbau entstanden – einem Altbau-Mehrfamilienhaus, das wir ab 2009 saniert und im Baustellentagebuch dokumentiert haben. An der Fassade zeigt sich, wie die Theorie auf der Baustelle aussieht.
| Schritt | Was wir gemacht haben | Was heute zusätzlich gilt |
|---|---|---|
| Fensteröffnungen angleichen | eine Laibung im Obergeschoss um rund 20 cm schmaler gemauert, damit die Fenster ein einheitliches Bild ergeben | solche Arbeiten gehören vor die Dämmung |
| Gerüst | rund 1.000 m² Gerüst mit Dachfang, weil Dach und Fassade in einem Zug erneuert wurden | wer Dach und Fassade in einer Standzeit erledigt, bezahlt das Gerüst nur einmal |
| Dämmstoff | 160 Pakete Polystyrolplatten mit 10 cm und Wärmeleitstufe 035, für die beiden Giebelwände | 10 cm reichen heute nicht mehr: Gesetz und Förderung verlangen bei einer typischen Altbauwand etwa 12 bis 15 cm |
| Kleben und Dübeln | Platten auf die gereinigte Giebelwand geklebt und anschließend gedübelt | Dübel und Brandriegel nach der Zulassung des Systems ausführen und dokumentieren lassen |
| Ecken und Laibungen | Hausecken und Fensterlaibungen vor der Fläche mit Profilen und Diagonalarmierung versehen | Laibungen zusätzlich dämmen, sonst bleibt dort eine Wärmebrücke |
| Flächenarmierung | Gewebe in zwei Tagen in die Armierungsmasse eingebettet und eben abgezogen | Unebenheiten in dieser Schicht zeichnen sich später im Oberputz ab |
| Abrüsten | Dachkasten gestrichen, bevor die oberste Gerüstlage fiel; Löcher der Gerüstanker sauber verschlossen | Anschlüsse am Dach vor dem Abrüsten gemeinsam abnehmen – danach kommt man nicht mehr hin |
Warum nur die Giebel? Die Traufwände des Hauses sind 62,5 cm dick und verlieren deutlich weniger Wärme als die schlankeren Giebelwände. Dort anzufangen, wo die Wand am dünnsten ist, bringt die meiste Wirkung je Euro.
Die Anschlüsse entscheiden
Ein Wärmedämmverbundsystem scheitert selten in der Fläche, sondern an den Rändern. Diese Punkte gehören ins Angebot – mit Detailzeichnung oder zumindest einer klaren Beschreibung:
| Anschluss | Was passieren muss | Im Lexikon |
|---|---|---|
| Fensterbänke | neue Außenfensterbänke mit Gefälle, Tropfkante und Endkappen, die vor die fertige Fassade ragen | Fensterbank |
| Laibungen | 2 bis 4 cm Dämmung, Anschluss an den Fensterrahmen mit Dichtband | Laibung |
| Rollladenkästen | dämmen und abdichten, sonst bleibt über jedem Fenster eine Wärmebrücke | Rollladenkasten |
| Dachüberstand | muss die dickere Wand noch schützen, sonst Traufe und Ortgang verlängern | Giebel und Ortgang |
| Sockel | feuchteunempfindliche Dämmplatten, Abdichtung bis ins Erdreich, Spritzwasserschutz | Perimeterdämmung |
| Brandriegel | bei Polystyrol umlaufende Streifen aus Mineralwolle nach Zulassung | Brandschutz |
| Fallrohre und Anbauteile | Halter versetzen; Leuchten, Markisen, Briefkasten und Klingel auf Montageelementen neu setzen | Fallrohr |
| Balkone und Vordächer | auskragende Platten sind Wärmebrücken, die sich nachträglich nur begrenzt beheben lassen | Balkon |
| Gas- und Stromanschlüsse | Hausanschlüsse und Zähler an der Fassade vorher mit dem Versorger klären | Zählerschrank |
Grenzbebauung: wenn die Dämmung über die Grundstücksgrenze ragt
Bei Reihenhäusern, Grenzbebauung und schmalen Durchgängen landet die Dämmung schnell auf dem Nachbargrundstück. Viele Länder haben dafür eigene Regeln in ihre Nachbarrechtsgesetze aufgenommen, etwa Baden-Württemberg (§ 7c NRG), Bayern (Art. 46a AGBGB), Berlin (§ 16a NachbG Bln), Nordrhein-Westfalen (§ 23a NachbG NRW) und Thüringen (§ 14a ThürNRG). Danach muss der Nachbar einen Überbau durch eine nachträgliche Außendämmung unter Bedingungen dulden.
| Typische Bedingung | Bedeutung |
|---|---|
| nur bei bestehenden Gebäuden | bei Neubauten muss die Dämmung auf dem eigenen Grundstück liegen |
| begrenzte Dicke | häufig bis 25 cm Überbau |
| keine gleichwertige Alternative | eine vergleichbare Dämmung auf andere Weise, etwa von innen, ist mit vertretbarem Aufwand nicht möglich |
| geringe Beeinträchtigung | die Nutzung des Nachbargrundstücks wird nicht oder nur geringfügig eingeschränkt; Berlin verlangt diese Voraussetzung nicht |
| Anzeige und Ausgleich | je nach Land sind eine vorherige Ankündigung und ein Ausgleich für den Nachbarn vorgesehen |
Der Bundesgerichtshof hat die Regeln in Nordrhein-Westfalen (Urteil vom 12. November 2021, V ZR 115/20) und Berlin (Urteil vom 1. Juli 2022, V ZR 23/21) als verfassungsgemäß bestätigt. Welche Bedingungen genau gelten, steht im Nachbarrechtsgesetz Ihres Landes – nicht jedes Land hat eine solche Regel. Sprechen Sie den Nachbarn früh an; für das Gerüst brauchen Sie sein Grundstück oft ohnehin.
Gesetz und Förderung
| Gebäudeenergiegesetz | Förderung, BEG Einzelmaßnahmen | |
|---|---|---|
| Wann | wenn mehr als 10 % der Außenwandfläche des Gebäudes erneuert werden, etwa beim neuen Außenputz | freiwillig; Antrag vor Vertragsabschluss |
| Anforderung | U-Wert höchstens 0,24 W/(m²·K) | U-Wert höchstens 0,20 W/(m²·K) |
| Ausnahmen und Bedingungen | Baudenkmale, Unwirtschaftlichkeit; bei begrenztem Platz die höchstmögliche Dämmdicke | technische Mindestanforderungen, Energie-Effizienz-Experte |
| Zuschuss | – | 15 %; förderfähig bis 30.000 € je Wohneinheit und Jahr, mit Sanierungsfahrplan bis 60.000 € und 5 % Bonus auf den Teil über 30.000 € |
Einzelheiten unter Förderung Gebäudehülle. Planung und Baubegleitung durch einen Energie-Effizienz-Experten sind für den Zuschuss vorgeschrieben und werden selbst zu 50 % gefördert – siehe Energieberatung.
Typische Schäden – und wie man sie vermeidet
| Schaden | Ursache | Vorbeugung |
|---|---|---|
| Grüne und dunkle Streifen | der dünne Putz auf der Dämmung kühlt nachts ab und bleibt lange feucht – siehe Fungizid | Dachüberstand, dickere mineralische Putze, Abstand zu dichtem Bewuchs |
| Löcher von Spechten | Spechte hacken in hohl klingende Dämmfassaden | dickere Putzsysteme, Schäden sofort schließen |
| Risse im Putz | Spannungen an Ecken, Öffnungen und Plattenstößen | Diagonalarmierung, richtig eingebettetes Gewebe |
| Nasse Dämmung am Sockel | Spritzwasser und fehlende Abdichtung | Sockelplatten, Abdichtung, Kiesstreifen am Haus |
| Feuchte Wand hinter der Dämmung | aufsteigende Feuchte, die vorher nicht behoben wurde | Ursache klären – siehe Feuchtigkeit im Mauerwerk |
| Abgelöste Platten | ungeeigneter Untergrund, zu wenig Kleber oder Dübel | Untergrund prüfen, Dübelauszugsversuche, Randwulst-Punkt-Verklebung |
Wann Sie die Fassade besser nicht dämmen
Eine Außendämmung ist nicht immer die richtige Wahl. Zurückhaltung ist angebracht, wenn
- die Straßenfassade Stuck, Gesimse oder Sichtfachwerk trägt – dann ist die Innendämmung der Weg,
- die Wand feucht ist und die Ursache nicht behoben wurde,
- intaktes einschaliges Klinkermauerwerk erhalten bleiben soll,
- in wenigen Jahren ein Anbau oder Umbau an derselben Wand geplant ist,
- die Dämmung aufs Nachbargrundstück ragen würde und Ihr Land keine Duldungspflicht kennt.
Günstigere Maßnahmen mit großer Wirkung sind dann oft die oberste Geschossdecke, die Kellerdecke und die Rollladenkästen – siehe Was Dämmen kostet.
Fragen an den Fachbetrieb
| Frage | Woran Sie ein gutes Angebot erkennen |
|---|---|
| Wie wird abgerechnet? | nach VOB mit Übermessung bis 2,5 m², Laibungen als eigene Position |
| Welches System mit welcher Zulassung? | Hersteller, Systembezeichnung und Dämmstärke stehen im Angebot – keine Mischung von Einzelprodukten |
| Welchen U-Wert erreicht die Wand danach? | eine Zahl, die zur Förderanforderung von 0,20 passt |
| Wie werden Fensterbänke, Laibungen und Rollladenkästen ausgeführt? | eigene Positionen mit Material und Maßen |
| Was passiert am Sockel und am Dach? | Sockeldämmung, Abdichtung und gegebenenfalls die Verlängerung des Dachüberstands sind enthalten |
| Wie wurde der Untergrund geprüft? | Klopfprobe, Haftzugprüfung oder Dübelauszugsversuche vor Ort |
| Wer kümmert sich um Gerüst und Anbauteile? | Gerüst mit Standzeit, Fallrohre, Leuchten und Markisen sind eingeplant |
| Wer stellt den Förderantrag? | der Energie-Effizienz-Experte vor Vertragsabschluss; Vertrag mit aufschiebender Bedingung |
Über unsere Anfrage erhalten Sie Angebote von Fassadenbetrieben, die Bestandsgebäude kennen. Nehmen Sie das Leistungsverzeichnis aus dem Planer zum Ortstermin mit.
Häufige Fragen
Wie dick sollte die Dämmung im Altbau sein?
Für die Förderung braucht eine typische ungedämmte Altbauwand mit einem Dämmstoff der Wärmeleitstufe 035 etwa 15 cm, mit Holzfaser etwa 17 cm. Wie viel Ihre Wand genau braucht, hängt vom vorhandenen Mauerwerk ab.
Wird es innen nach der Fassadendämmung wärmer?
Ja. Die Innenseite der Außenwand ist danach deutlich wärmer. Der Raum fühlt sich bei gleicher Lufttemperatur behaglicher an, und die Gefahr von Schimmel in den Außenwandecken sinkt – siehe Taupunkt.
Muss ich nach der Fassadendämmung mehr lüften?
Die Dämmung der Wand macht das Haus kaum dichter. Dichter werden Häuser vor allem durch neue Fenster – ab einem Drittel neuer Fenster ist ein Lüftungskonzept vorgesehen, siehe Lüftungsanlage.
Kann ich die Fassade selbst dämmen?
Handwerklich Geübte können Teile übernehmen, etwa Vorarbeiten oder den Abbau von Anbauteilen. Das System selbst sollte ein Fachbetrieb ausführen: Zulassung, Brandriegel und Anschlüsse entscheiden über Haltbarkeit und Förderung. Mehr unter Eigenleistung.
Wie lange hält ein Wärmedämmverbundsystem?
Bei guter Ausführung und Pflege mehrere Jahrzehnte. Der Oberputz braucht wie jede Fassade in Abständen einen neuen Anstrich; Risse und Spechtlöcher sollten früh geschlossen werden.
Quellen: Gebäudeenergiegesetz, Anlage 7; Richtlinie BEG Einzelmaßnahmen mit technischen Mindestanforderungen, Stand 09/2026; VOB/C ATV DIN 18345 für die Abrechnung; Nachbarrechtsgesetze der Länder; BGH, Urteile V ZR 115/20 und V ZR 23/21. Kosten sind Marktspannen, keine Festpreise. Rechtliche Angaben ersetzen keine Beratung im Einzelfall.
Begriffe aus dem Baulexikon
Wärmedämmverbundsystem · Zweischaliges Mauerwerk · Laibung · Fensterbank · Gerüst · Perimeterdämmung · Holzfaserdämmung · Mineraldämmplatte · Innendämmung · U-Wert
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